Kupovina stana za izdavanje je velika odluka koja podrazumeva ozbiljnu organizaciju i kvalitetan finansijski plan. Ako ste rešili da investirate u nekretnine na ovaj način, sasvim je izvesno da želite da pronađete atraktivnu lokaciju stana koji se uklapa u vaš budžet.

Potrebno je da znate kojim sredstvima ćete platiti nekretninu, te posle kog perioda možete računati na siguran povraćaj ulaganja. Istraživali smo o kojim faktorima treba da razmislite kad kupujete stan koji ćete dati u zakup i kako da se investicija što pre isplati. Pročitajte.

Lokacija je uvek bitna prilikom kupovine nekretnine za izdavanje

Prva stvar o kojoj neosporno morate doneti odluku jeste na kojoj lokaciji ćete kupiti stan. Veoma je važno da to bude mesto koje će lako privući buduće stanare i gde ćete moći da odredite solidnu cenu kirije. Jednostavno je – ljudi žele da žive blizu posla, škole, u sigurnom kraju u kom imaju sve što im je potrebno. 

Stan koji se nalazi u centru grada ili u neposrednoj blizini neke veće kompanije/fakulteta skoro uvek će imati visoku vrednost i biti poželjan stambeni prostor. Primera radi, ako vas interesuje kupovina stana u prestonici, među traženijim opštinama će biti Vračar, Dorćol i Novi Beograd. Naravno, kad su u pitanju cene nekretnina Beograd je poznat po visokim cenama stanova. Nekretnine na atraktivnim lokacijama su značajno skuplje od onih na periferiji. Stoga je veoma važno da napravite kalkulaciju da biste bili sigurni da li je to investicija koja se isplati. 

Izračunajte da li vredi kupiti određeni stan po nekoj ceni, za koju sumu i koliko brzo ćete moći da ga izdate. Kupovina stana blizu nekog fakulteta zahteva veću početnu investiciju. Međutim, ovakvo ulaganje je pametno, jer donekle povećava šanse da relativno lako dođete do zakupca.

Izdavanje nekretnina je odgovoran posao

Kao stanodavac imaćete velike obaveze oko održavanja nekretnine. Odgovorni ste za sve što se u stanu nalazi i ako dođe do nekog kvara, morate ga rešiti momentalno. Primera radi, ako se pokvari peć ili sistem za grejanje usred zime, morate popraviti odmah – ne možete dozvoliti da se vaši stanari smrznu.

Ugovorom o zakupu stana mogu se malo fleksibilnije rasporediti obaveze oko održavanja. Možete napraviti dogovor da stanari preuzmu na sebe krečenje, čišćenje snega ispred ulaza u zgradu ili podrazumevano održavanje čistoće u stanu. Međutim, popravke kućnih uređaja, grejnih sistema i slično uvek će biti odgovornost vlasnika nekretnine.

Koji su troškovi posedovanja nekretnine za izdavanje?

Mnogi vlasnici nekretnina smatraju da se ulaganje u stan završava kupovinom i eventualnim popravkama u enterijeru. Međutim, važno je znati da troškovi posedovanja nepokretnosti mogu biti mnogo veći od toga. Eksperti savetuju da pre kupovine pametno procenite troškove vodeći se jednostavnim uputstvom – potrebno je pretpostaviti da će svi troškovi iznositi oko 50% bruto godišnjeg prihoda od imovine. Primera radi, ako izdajete stan za 200 evra i imate godišnju zaradu od 2.400 evra, treba da budete spremni na trošak od 1.200 evra.

U pitanju su operativni i kapitalni troškovi. Morate računati na porez za imovinu, osiguranje stana, te rutinsko održavanje i popravke. Ujedno, ako neko vreme nemate stanare – snosićete i ovaj gubitak. Što se kapitalnih troškova tiče, oni su uglavnom veliki i neplanirani kao što je zamena bojlera, klima uređaja ili vodovodnih instalacija.

Izdavanje nepokretnosti: koje su prednosti u odnosu na rizike?

Kao i svako ulaganje, investiranje u nekretninu koju ćete dati u zakup ima svoje prednosti i mane. Što se benefita tiče, možete računati na pasivan prihod, a ako nekretninu kupite potpuno bez kredita, možete uživati i u većem mesečnom prilivu novca.

U idealnom slučaju, vrednost imovine će vremenom rasti, što znači da bi trebalo da budete u mogućnosti da ponovo profitirate u trenutku kada stan prodate, na primer.

Međutim, posedovanje nekretnine za izdavanje ima i svojih nedostataka, odnosno rizika. Čak i ako sve uradite kako treba kao stanodavac, još uvek možete izgubiti ulaganje. Nestabilna ekonomija može prouzrokovati da izgubite prihod od zakupnine. Ako kupite stan na kredit i mesečna rata premaši visinu stanarine – bićete na gubitku. 

Nije isključeno da date stan u zakup neodogovornom stanaru, koji može da napravi velika oštećenja. Šteta se često dešava zato što je manje verovatno da će ljudi brinuti o mestu koje ne poseduju. Možda ćete morati da otkažete stan zakupcu i budete bez stanara neko vreme, što opet smanjuje vaš povraćaj uloženog.

Obavezno zaštitite svoja prava ugovorom

Kada pronađete zakupca, uverite se da imate svu dokumentaciju koja vam je potrebna i sastavite ugovor o zakupu. U ovom dokumentu treba da se jasno, konkretno i precizno odredi visina stanarine, rokovi i način plaćanja. Potom treba zabeležiti koliko će zakup trajati i ko će sve živeti u stambenom prostoru.

Ugovorom se određuje ko će i pod kojim uslovima plaćati eventualne popravke u stanu. Možete, na primer, dogovoriti da stanar pronađe majstora i plati troškove njegovih usluga, a da se to kasnije odbije od mesečne kirije.  

U dodatku ugovoru obavezno treba da stoji detaljan opis stanja stana – koji komadi nameštaja su prisutni, kućni aparati, kuhinjski pribor i slično. Evidencija svih uređaja je važna, jer samo tako možete zaštititi sebe štete i gubitka novca ako naiđete na neodgovorne stanare.

Umesto zaključka

Nekretnina za izdavanje može da obezbedi stabilan izvor prihoda, ali kao i svaka investicija nosi sa sobom rizike. Bitno je da znate u kakav proces se upuštate pre nego što kupite stan. Razmislite o svim potencijalnim prihodima, troškovima i povraćaju novca da biste mogli da shvatite kolika je profitabilnost izabrane nepokretnosti.

Oslonite se na profesionalnu agenciju za nekretnine da pronađete pouzdane stanare. Agenti verovatno imaju listu kontakta iskusnih majstora u gradu ili kvartu, pa tako možete osigurati brzo i kvalitetno rešenje eventualnih kvarova u stanu. Konsultacije sa računovođom takođe mogu da pomognu oko administracije, poreza i poreskih olakšica. Svi ovi koraci mogu da vas usmere kako da maksimizirate svoj potencijal prihoda, što je sasvim izvesno jedan od glavnih ciljeva svakog vlasnika nekretnine.